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疑問・不安・不満にお答えします賃貸マンション経営に関する疑問・不安・不満にお答えします。
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賃貸経営について

Q 1 賃貸経営は誰でもできるのですか?
賃貸経営は誰でもできるのですか?
誰にでも、どこでも始められます
はい。誰にでもできます。賃貸経営は許認可事業ではありませんから、始めるにあたって、特に国や役所の許可は必要としません。賃貸経営の魅力は、土地さえ所有していれば誰にでも、いつでも、どこでも(規制区域以外)始められるところにあります。

先祖代々の土地を更地でおいておくのは税金もかかり、色々管理が大変だから…という理由で、賃貸経営を始められる土地オーナーさまが大半です。

また一方、1,000万円を1年間銀行に預けても1,000円(金利0.01%)ほどしか利息がつかないという時代性を反映して、用地を購入して賃貸経営を始められるオーナーさまも増えています。
Q2賃貸経営はどうやってやればいいのですか?
賃貸経営は、委託経営と直接経営の2つがあります
賃貸経営のやり方として、大きくわけて2つあります。

 1.管理会社に経営を委託する
 2.オーナーさまが直接経営をする
1.管理会社に経営を委託する
管理会社と「総合管理契約」を結んで賃貸業務を委託すれば、ほとんど何もやらなくても毎月、銀行口座に賃料が振り込まれます。
2.オーナーさまが直接経営をする
物件がオーナーさまの自宅近く、戸数も手頃な数、退職して手も空いているので直接経営をするといった方法です。
ただし、入居者募集はオーナーさまが直接やるよりも賃貸専門の仲介不動産会社など専門業者に依頼した方が早く入居者が見つかり、後々の経営が安定します。

ヒーローマンションでは、オーナーさまが直接経営される方法はもちろん、管理まで一括してお引き受けするサービスもご提供しています。
Q3賃貸住宅経営の将来性について教えてください。
賃貸住宅経営の将来性について教えてください。国民の3分の1は賃貸生活、
市場性は十分期待できます
今日、国民全世帯数4436万世帯のうち、賃貸住宅に住む世帯数は1509万世帯で、約3分の1を占めます。

この賃貸住宅に住む人達の中には、一時的な住まいというのではなく、より快適に生活する場として選ぶ、いわゆる“生涯賃貸派”がかつてなく増えています。

また、少子高齢化社会、不安定な経済状況を受けて、これまでの持ち家に対する根強い人気がかげりを見せ、賃貸住宅に人気が集まっています。

これからの賃貸住宅の市場を展望すると、分譲マンションにも劣らない、高品質な建物が求められていることは間違いありません。

一般に、「借り手市場」といわれていますが、ニーズに沿うハード(建物・設備)とソフト(運用・管理)を兼ね備えていれば、マーケットを捉えることができる。つまり、入居率が安定し、事業として十分に成り立つといえます。
Q4すでに賃貸物件が足りていると聞きますが…
賃貸住宅市場は、“量から質”の傾向が一段と強まっています
統計によりますと、わが国の住宅総数は総世帯数を上回っているとされ、1世帯に対して1.13戸の供給が達成されています。数にして全体でおよそ500万戸から600万戸の住宅が余っているといわれます。

しかしこうした数字の内容を見ますと、築30年、あるいは40年に及ぶ古いアパートや貸家の数を入れての計算ですから、現在の市場のニーズに応えるレベルではありません。

例えば、インターネットで新婚さんが賃貸物件の検索を行う時
 ・構造体 → 鉄筋コンクリート造
 ・広さ   → 60m2以上
 ・築年数 → 10年以内
の3つの条件で検索結果を求めると、70%以上の日本国内にある賃貸物件が表に出てきません。
賃貸住宅市場の実情
地主さん・不動産屋さん 新婚世帯で
マンションを探している人
供給過剰 供給過小
市場は物件、建物の数が満杯で、需要も満たされているという訳ではないことから、これからの賃貸マンション経営を考える場合、いかに入居者のニーズを満たす建物を建設するかが重要になってきます。

今日、賃貸住宅市場は“量から質”を求める傾向がより一段と強くなっているのが実情です。
Q5賃貸住宅の建設が各地で進んでいますが、その理由は?
賃貸住宅の建設が各地で進んでいますが、その理由は?安全・確実な資産運用として高く評価されているからです
賃貸住宅の物件数はすでに満たされている、といわれる一方、年間40万戸を超すアパート・マンションが建設されています。

この背景には、まず古い建物がどんどん壊されて新築される、つまりスクラップ・アンド・ビルドが猛烈に進んでいることが挙げられます。1960年代に建てられた、築30年とか40年の風呂もない、共同便所のアパートは敬遠されています。

古い建物が建て替えられている以上に、土地活用のベストプランであると同時に、安全・確実な資産運用として高く評価され、賃貸経営に乗り出される土地オーナーさまが相次いでいるのです。

金融の不安、老後の安定、相続対策、節税、さらには投資利回りを考えると、賃貸経営が群を抜いて安全、有利な土地の有効活用であることから人気を呼んでいるのです。しかも、空前の低金利が、賃貸住宅の建設を後押ししているといえるでしょう。
Q6建物はいつ頃建てたらいいのですか?
賃貸住宅市場の活性化に合わせて着工するケースが多いです
賃貸住宅市場は、人事異動、新社会人、大学生活のスタートが集中する春に活発に動きます。

敷地の整備から建物の建設及び外構工事におよそ1年はかかりますから、建設を着工する時期の決まりは特にないのですが、ベストタイミングとして春先に竣工するケースが比較的多くなっています。

ただ、昨今は昔に比べ春に賃貸需要が集中するといった傾向が薄くなっていて、3月・9月・6月に需要が増えています。住み替え需要等にも応えるために、一年を通して平均した着工−竣工となっているのが実情です。

したがって、一年のうち、いつ頃が一番いいとなかなかいえないものの、建設計画から資金手当て、設計を経て色々準備が整い次第、建設に入られたらいいと思われます。
Q 7 建物(物件)を所有するだけで、賃貸経営は依頼したいのですが、どうすればいいのでしょうか?
建物(物件)を所有するだけで、賃貸経営は依頼したいのですが、どうすればいいのでしょうか?賃貸マンションも経営は専門家にまかせる時代に
現在、賃貸マンションは所有するが経営は専門家に依頼する経営スタイルが広まっています。

土地活用、管理運用のベストプランとして賃貸経営が優れていることは広く知られ、低金利時代を反映して賃貸マーケットの活性化が続いていますが、このスタイルは建設した後の入居者募集や明渡手続きといった賃貸経営を不動産会社などの専門家にまかせ、オーナーさまは毎月の入金のチェックだけをやるというものです。
 
欧米ではごく普通に一般化しており、昨今、わが国でも急速に広まってきました。

このような賃貸経営の代行業務は、全国規模あるいは地域に根ざした管理会社や仲介不動産会社が行っていますが、マンションの計画が進み、建設の目途が立った時点で依頼していきます。

ヒーローマンションでは、オーナーさまが直接経営される方法はもちろん、管理まで一括してお引き受けするサービスもご提供しています。
Q 8 家賃は何を基準にして決めるのですか?
利回り算出法と周辺地域との比較法があります
家賃の金額を決めるのに、大きく二つの方法があります。

1.建設にかかった費用をベースに期待する利回りから算出
たとえば、建設費として8,500万円かかった賃貸マンションに、8%の利回りを期待するとすれば・・・
8,500万円×8%=680万円+220万円(税金等の諸経費概算)=900万円 900万円÷12(ヵ月)÷10(戸数)=7万5千円(1戸当たりの家賃)
2.周辺地域の他の物件と比較して決める方法
物件の半径2〜10キロメートルの地域にある同程度のグレードの建物と比べる方法。以下を基準として比較し、算出します。
【参考例】
 ・広さや間取り
 ・設備内容
 ・外観デザイン
 ・築年数
 ・構造
Q 9 最近よく聞きます「家賃年金」とはどのような意味ですか?
最近よく聞きます「家賃年金」とはどのような意味ですか?年金のように毎月、一定して確実に収入が得られる「家賃」のこと
年金のように毎月安定して、金額(家賃)が得られることを指します。

公的年金や企業年金のシステムが大幅に見直されている時だけに、老後の生活資金を確保するため、年金のごとく安定してなおかつ、毎月一定の金額が得られる家賃収入は最も理想とするところです。

賃貸住宅経営を行って得られる家賃収入が「家賃年金」と呼ばれるものです。

安定した家賃収入を得るには、長期にわたっての賃貸経営をまず成功させなければなりません。そのためにも何をおいてもまず信頼できる建設会社とパートナーを組んで、賃貸事業を始めることです。

入居者の人気が得られる建物を建ててこそ、年金のように毎月決まった(家賃)入金が見込めるのですから。
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