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疑問・不安・不満にお答えします賃貸マンション経営に関する疑問・不安・不満にお答えします。
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建物について

Q1 RCマンションって何?
マンション、コーポ、アパートの違いは?
RCマンションとは、鉄筋コンクリート造マンションのことです
鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造:
マンションによく使われる構造
鉄筋を組み、型枠でコンクリートを流し込み、基礎と建物を一体化してつくりあげます。圧縮に強いコンクリートと、引っ張りに強い鉄筋の両方の長所を生かした堅牢な造りです。

【特徴】
断熱性や遮音性に優れ、耐火性、耐久性も他の工法よりもはるかに高く、耐用年数も木造のおよそ2倍です。
軽量鉄骨造:
ハウスメーカー系のアパートによく使われる構造
軽量鉄骨造
鉄骨による柱や梁で主体になる構造をつくり、筋交にあたるブレースという部材で水平方向の力に耐えるよう補強します。

柱や梁には木造なみに軽く、強度の高い鋼材を使うため、耐久性が優れていますが、比較的遮音性に欠け、断熱性が低いため結露が発生しやすいという欠点も持っています。

【特徴】
設計・間取りの自由度が比較的高く、通風・換気の面では優れています。
木造軸組構造
木造軸組構造:
アパートによく使われる構造
伝統的な日本の建築工法で木造住宅の多くがこの工法です。構造は、柱、梁、桁、筋交などで家の骨組みをつくり、壁や床、屋根などは角材を縦横に通して組み立てます。

一般的に木造建築は、耐久性・耐火性が低く湿気に弱いため、経年劣化が発生した時には何らかの補強や補修が必要です。

【特徴】
間取りやデザインの自由度が高く、狭小敷地や変動敷地にも対応できます。また将来的な増改築が比較的容易です。
Q 2 鉄筋コンクリート造って高そう・・・。
鉄筋コンクリート造マンション
トータルで考慮すると結果的に割高ではなくなります
木造よりも基礎をしっかり作る必要があるため、初期費用は高くなることはありますが、法定耐用年数が示すように(木造の2倍以上)ローン返済後の純収益期間も長いといえます。

また、構造部分が頑丈なため、収益期間中の修繕も内装と一部外壁の小修繕程度でまかなえるので、トータルで考慮すると結果的に割高ではなくなるといえます。
建物の法定耐用年数

木造 22年
鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造 47年
Q 3 5年、10年後も入居率を維持する、物件(建物)の差別化とは?
建物に魅力性や強い競争力をつけることです
物件つまり建物に競争力をつける
同じ地域内の他の物件にはない特色を持たせると、後々、長期に及ぶ賃貸経営が有利に運営できます。差別化とは、他の物件にない機能やデザイン、高級感のプラス要因を持たせることです。

現在、入居者が求める住環境に対するニーズとは、設備が充実し、洗練されたゆとりある高品質な住まいです。しかもその傾向は年々強まっています。逆にいえば、建物に強い魅力と競争力が備わっていないと、賃貸経営としては難しいともいえます。
入居者が住まい探しで選択する条件とは?
入居者が住まい探しで選択するマンション
1. 賃料
  近隣相場から極端に乖離していないこと。
2. 建物の種類
  マンションであること。アパートは、アパートというだけで敬遠する方も多いです。
3. 設備
 
バス・トイレ別
システムキッチン
洗面化粧台
セキュリティ対策
浴室乾燥機
シックハウス対策
豊富な収納
インターネットマンション
ヒーローマンションなら・・・
・鉄筋コンクリートマンションならではの高級感と耐久性
・ハイグレードな設備
・木造アパート並みのリーズナブルな費用
で建築できることから、長期に渡り高い入居率を維持することが可能となります。

木造アパートと鉄筋コンクリート造マンションのどちらにあなたなら住みたいと思いますか?長期に渡った安定収入を実現するには、建てる側の人も住みたくなるような鉄筋コンクリートマンションです。
Q 4 どこにでも賃貸マンションは建てられるのですか?
どこにでも賃貸マンションは建てられるのですか?
法律、規制に準じて建設します
都市計画法、建築基準法に準じる
賃貸マンションは多くの人が住む共同住宅ですから、法律、規制があります。基本的には一般住宅同様に、都市計画法、建築基準法に準じます。

地方条例
このほか地域によっては地方条例も関係してきます。よく知られている「市街化調整区域」は開発が規制されていますので、原則として住宅が建てられません。
賃貸住宅の建設をお考えでしたら、まず市区役所・町村役場で確認してください。

道路
道路のないところには建てられませんが、原則、4メートル幅の道路に接していれば問題ありません。4メートル未満でしたら、道路の中心線から2メートル後退します。

建物の「高さ・建ぺい率・容積率」
建物を建てるのに一番のポイントとなり、用途地域で差があります。
Q 5 賃貸マンション・アパート建設に、向き・不向きの土地はあるのですか?
高い入居率を実現する魅力ある賃貸マンション
立地条件の良さもありますが、むしろ魅力ある建物を建てることです
長年にわたって安定した賃貸経営をしていく上で、立地条件の良い土地は有利です。
良い条件の土地
交通機関の利便性
自然環境が調和している
近くに生活・公共施設が充実している
その他以下のような条件が揃っていれば、安定したマンション経営が実現できます。
・前面道路幅が4メートル以上あること
・中・高層の建築が可能
・間口20メートル以上
・敷地面積が100〜150坪(330〜495平方メートル)程度

魅力ある建物が高い入居率を実現する
ただし、これらの条件が備わっていなくとも、入居者を引きつける魅力ある建物でしたら、人気を呼び、高い入居率を実現します。

すなわち、土地の条件も大事なことですが、むしろ入居者のニーズをきっちり反映したマンションを建設することが大切です。
Q 6 「スケルトン住宅」の内容についてお聞きします。
「スケルトン住宅」の内容についてお聞きします。
新しい住スタイルを築く“住宅システム”です
スケルトン住宅
100年以上耐えられる骨格(スケルトン)を持つ建物に、住む人の生活スタイルに合った自由な内装や間取り(インフィル)を組み合わせることが可能な“住宅システム”のことで、スケルトン・インフィル住宅(SI住宅)とも呼ばれます。

つまり骨格・構造体と間取り・設備が分離されているので、築後、長い年月を経ても内部の変更や修理に対応できる特徴を持っています。

ヒーローマンションは、特許を取得したワッフルワイドスラブ工法により、このスケルトン・インフィルが実現できる、新しい住宅システムです。
Q 7 自宅併用型賃貸マンションとはどのようなものですか?
自宅併用型賃貸マンションとはどのようなものですか?
自宅の建て替えに合わせて建設します
自宅が古くなり建て替える必要性が生じた際、自宅と併せて賃貸マンションを建設、賃貸経営を始める方が増えています。もし土地に余裕があれば、賃貸住宅経営はこれからの資産運用に手堅い投資、事業といえます。

自宅の新築が実現する上、ローンの返済には家賃を充当し、返済が終われば毎月の家賃収入は老後の生活に回すことができます。
自宅併用型賃貸マンションのメリット
自宅の敷地とつながっているので・・・
建物の管理や清掃、家賃集金が簡単
クレームに対しても素早く対応できる
Q 8 賃貸マンション経営と地震対策について教えてください。
普段から不意の災害に備えることが大切です
賃貸経営上、求められる地震対策
(1) 地震に強いマンションを建設する
(2) 建物にもできれば「免震構造」を取り入れる
(3) 地震保険に入っておく
(4) 普段からエレベーターの利用法や消火器の設置場所、使用法、避難  通路の確保など、防災に対する注意を促しておく
   
地震大国日本といわれるだけに、大金を投じて始める賃貸マンション経営に対し、二重、三重のチェックをしておきたいものです。
Q 9 地震に強いマンションとはどのようなマンションですか?
耐久、耐震性に最も優れている鉄筋コンクリート造賃貸マンション
耐久、耐震性に最も優れているのが鉄筋コンクリート造です
地震に強いマンション
=地震に強い工法で建てられたマンション
耐久、耐震、耐火性に群を抜く高性能を誇っているのが鉄筋コンクリート造。

コンクリートの強靭さと鉄筋の鋼製が合わさり、現場でコンクリートを打ち込んでいく工法が、他の木造軸組み、プレハブ工法に比べて格段の強さを証明しています。
鉄筋コンクリート造マンションは、耐震、耐久に優れているとともにグレード感も高く、入居者に強くアピールすることができます。
Q 10 「免震構造マンション」とはどのようなものですか?
大規模な地震に見舞われた場合の免震構造図
大規模な地震に見舞われた場合の免震構造の図を拡大する
地震エネルギーをストレートに建物に伝えない構造です
耐震構造:
地震に耐える強度を持つ構造。一般的なコンクリート造マンションはこれに該当します。

免震構造:
地震でも揺れを伝えない工夫が施されている構造。

建物と地盤とをつなぐ役目として垂直方向には硬く水平方向には柔らかいという性質をもつ「積層ゴムアイソレータ」を利用しています。
大地震時にも建物はゆっくりとした周期で水平に揺れるだけで、建物の崩壊を防ぐとともに、室内生活設備の保護を可能にします。
建物がひとつの固まりとして動くので、ねじれることのないゆっくりとした「水平」の揺れがおこります。
激しい衝撃がないので、建物・内部設備とともに安全なくらしを実現します。
建物内の大切なライフラインを守ります。
安心構造で高入居率、オーナーさまにはうれしい高資産価値を実現。
Q 11 災害に強い賃貸マンションとは?
災害
耐震、耐火性に優れる一方、遮音性、気密性も高いのは鉄筋コンクリート造です
頻発する地震同様に毎年夏から秋にかけてやって来るのが台風。地震と台風に備えた災害に強い賃貸マンションを建てておかないと、後々メンテナンスが大変です。

鉄筋コンクリート造マンション
 ●地震に強い
 ●火災に強い
 ●台風に強い

人知の及ばない力で起こる自然災害を防ぐ強い性能を誇るだけに、住居としての機能性も高く、高気密を発揮してより快適な住空間を実現するものです。

災害に強いマンションとは、ただ建物が強靭なだけではなく、快適性も併せ持っているといえます。
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