賃貸管理 : ヒーローマンション

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■賃貸管理について

よい入居者は、どうして選ぶのですか？

入居者の身元確認、保証人を確実に揃えることです

長期にわたる賃貸経営を安定させるのには、やはり問題を起こさず、家賃を毎月支払う優良入居者に入ってもらうのが一番です。

そのために当初の入居審査を厳しくして、入居者の身元(勤務先、会社名、収入、家族構成等)を確認する一方、保証人を確実に取ることが求められます。

入居手続きの実務は、仲介・管理会社が大半手がけ、ルール(マニュアル)に沿って行われています。

家主さんとして、最初から問題を起こしそうな人の入居を断る強い意向を伝えておくというのも方法です。あるいは、家主さんが最終の面接をして、気に入った人を入居させるというやり方もあります。

礼金・保証金・敷金の違いを教えてください

ともに入居時に借主が貸主に支払う一時金ですが、地域差によります

地域によって、取り扱いに大きな差があります。

	礼金
	・関東、中部圏に多く見られる・家賃の1～2ヵ月分程度・借主(入居者)が貸主(家主)に払う

	敷金
	・借主から貸主に預けられる担保的な性格のもの・契約終了、退居時に借主に利息をつけずに返還

	保証金
	・敷金と礼金の性格を併せ持つもの・関西、中部に多く見られる

入居時に一時金として
・「保証金○○万円、敷引き○○万円」
・「敷金○○万円」＋「礼金○○万円」
に大別されているといえます。

仲介不動産会社と管理会社とはどう違うのですか？

業務の境界は明確でなく、仲介・管理ともに手がける傾向があります

一般に、宅地または建物の売買・交換あるいは売買・交換・賃借の代理・媒介(仲介)を行うのが宅地建物取引業者で、国土交通大臣もしくは都道府県知事の免許を受けて業務を行います。

宅地建物取引業者が、つまり不動産会社です。

	仲介不動産会社
	・不動産業の中でもとくに仲介業務を専門・入居者募集、入居審査、賃貸契約等を行う

管理会社

・	管理業務をメインにしている不動産会社
・	契約後家賃集金、入居者の苦情処理、建物清掃、補修・修理などを手がける

仲介不動産会社と管理会社の業務の境はそれほど明確に線引きされている訳ではなく、ひとつの不動産会社が仲介もやれば管理も手がける、というのが実情です。

ただ、会社の方針としてどちらかに重点を置いて専門化を打ち出しています。

ヒーローマンションでは、オーナーさまが直接経営される方法はもちろん、管理まで一括してお引き受けするサービスもご提供しています。

退居手続きはどういうものですか？

次の入居者を迎えるための準備です

賃借人との契約満期あるいは転宅に際して、退居手続き(契約解除)を行います。

退居に伴う主な手続き

	原状回復及びクリーニング
	公共料金の精算チェック
	保証金、敷金、賃料等の精算
	部屋の明け渡しと鍵の受領

通常こうした業務は仲介不動産会社や管理会社が手がけますので、オーナーである大家さんが直接行うケースは少ないといえます。

ただ、退居手続きを円滑に行うことが、次の入居者をスムーズに迎える準備となるのはいうまでもありません。

賃貸経営は入退居の繰り返しとなるのですから、長い賃貸経営を安定して行うためにも、退居手続き、つまり契約解除は確実に処理したいものです。

退居時の「原状回復」とはなんですか？

「ガイドライン」で方向性が明確になります

賃借人は退居に伴い、部屋を入居時の状態に修復する義務があります。退居時の原状回復をめぐっては各地でトラブルが多発し、一部裁判沙汰になるほど社会問題化しています。

	原状回復をめぐるガイドライン
	国土交通省は「原状回復をめぐるガイドライン」を作成、今日、このガイドラインの趣旨が各方面で尊重されています。

ガイドラインで強調されているのは、自然劣化・損耗の経年変化と、借主の通常使用による損耗は家賃に含まれているという考えで、その他、通常の使用を超えて起こった損耗の補修・修復に対しては負担が生じるというものです。

ガイドラインの基本方針により、貸主・借主ともに原状回復に対する理解を深め、原状とは入居時の状態ではなく、回復とは元(入居前)の状態に戻すということではない、という趣旨が広がりつつあります。

建物の修理・補修はどうするのですか？

入居者対策上、定期的に行うことが理想です

賃貸マンション等の共同住宅は、様々な考えを持つ多くの人が住まわれるので、賃貸マンションにあった補修・修復が欠かせません。

建物の美観の維持はもちろん、構造や躯体に及ぶ定期的なチェックが建物を長持ちさせ、入居者を引き付けることになります。

建物は年数を経ればどうしても古くなるだけに、外壁や手すりなどの改修工事は、予算に見合った補修を早目にやっておくことが望まれます。

分譲マンションと違い常に一定の美観を保つことが、入居者対策上、賃貸マンションに求められており、修復は必要とされるのです。

工事自体は当初の建設会社に依頼して、定期的に行うのが理想とされます。

入居審査の内容は、どのようなものですか？

入居申込書、必要書類で審査します

入居希望者に書類を書いてもらい、その書類審査が同時に入居審査となっています。

入居申込書：	住所、氏名、生年月日、本籍地、勤務先、勤務先住所・電話番号、家族構成(同居者名、年齢)、連帯保証人名、連帯保証人の連絡先
必要書類：	住民票、源泉徴収書、身分証明書(在職証明書)、銀行通帳、保証人の印鑑証明、住民票、源泉徴収書(収入証明書)

これらの書類を提出してもらい、必要に応じて電話確認を入れます。

入居者との審査等のやりとりは、仲介不動産会社、管理会社が行いますので、オーナーさまが直接取り扱うことはほとんどありません。

もし家賃滞納が発生したら、どうすればいいのですか？

まず電話、その次に直接会って催促するのがよいでしょう

入居者の管理を依頼している場合

仲介不動産会社、あるいは管理会社がまず電話で催促します。

オーナーさまが直接家賃の集金をされている場合

滞納が分かった時点で電話を一本入れて家賃支払いを促します。

不意の病気や出張が重なった、もしくは銀行口座の残高不足といった“うっかりミス”でしたら数日遅れで入金されますが、何らかのアクシデントが起きたのか、一定期間を過ぎても入金がない時は、電話の次に入居者に直接会って話すのが効果があります。

たいていの場合、管理会社が手続きをしてくれますので、オーナーさまが直接出向くケースは少ないのですが、もしもの場合はタイムリーに対応することが望まれます。

また家賃滞納策として、家賃保証システムが広く普及しています。

入居者とのトラブルはどのように解決すればいいのですか？

基本的には「賃貸借契約書」の内容に準じます

仲賃貸経営上のトラブルには、大きく二つあります。
・入居者間のトラブル
・入居者さまとオーナーさまとのトラブル

共同生活ですから、階下・階上の床の音、隣室のテレビの音、深夜のドアの開閉音等々が原因で、トラブルはどうしても発生しがちですが、何も必要以上に不安がることはありません。

まず、トラブルの対応として一番スムーズに解決できるのは、管理会社に管理を依頼している場合、一切のトラブルを管理会社に任せることです。各社とも時間を問わずに対応する体制を組んでいますので、設備等ハード面での対応はまず安心です。

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